В случае банкротства застройщика сделку со значительным дисконтом от реальной цены могут признать недействительной.
Из-за снижения спроса на новостройки застройщики для привлечения покупателей стали активнее использовать различные маркетинговые ходы — скидки, рассрочки и т. д. На столичном рынке новостроек уже появились предложения с рекордным дисконтом в 55–60%. Однако у таких больших скидок, если они реальные, а не маркетинговые уловки застройщиков, есть риски.
Юрист рассказала «РБК Недвижимости», какие риски грозят покупателям при покупке квартир с существенным дисконтом от реальных рыночных цен.
Большие скидки несут риски покупателям
При покупке квартиры в новостройке с существенным дисконтом есть риск для покупателей. Если в течение года застройщик станет банкротом, то покупку за полцены можно признать недействительной как подозрительную сделку по нерыночной стоимости, отмечает руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. По ее словам, сделать это позволяет Федеральный закон «О банкротстве» (п. 1 ст. 61.2 «Оспаривание подозрительных сделок должника»), если сделка совершена в течение года до принятия судом заявления о признании должника банкротом.
«Эта статья направлена на пресечение вывода активов должника и недопустимость причинения вреда его кредиторам. Статья сформулирована сугубо формально: значение имеет только цена, если она существенно ниже рыночной. Конечно, при оспаривании такого рода сделок есть ряд факторов, которые учитывает суд и которые могут защитить покупателя имущества», — поясняет Ольга Плешанова.
В 2019 году, когда Верховный суд столкнулся с оспариванием продажи квартир по заниженным ценам, в решениях появилась формулировка, требующая от суда исследовать помимо цены иные обстоятельства и «контекст отношений должника с контрагентом для того, чтобы вывод о подозрительности являлся вполне убедительным и обоснованным». Впоследствии Конституционный суд также отметил, что п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве» имеет оценочный характер и может применяться к неограниченному числу ситуаций. По мнению КС, при оценке сделок во внимание должна приниматься добросовестность поведения и осмотрительность их участников, при этом саму возможность признания покупки квартиры с дисконтом недействительной по п. 1 ст. 61.2 КС допустил, пояснила юрист «РБК Недвижимости».
По словам Ольги Плешановой, в случае спора учитываться будет п. 2 ст. 61.4 закона — он защищает от оспаривания сделки, которые должник (застройщик) совершил в обычной хозяйственной деятельности и цена имущества, переданного по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, не превышает 1% стоимости активов должника. Стоимость определяется на основании его бухгалтерской отчетности.
Кто в зоне риска
«С первым критерием все очевидно: продажа квартир — это обычная хозяйственная деятельность застройщика. Со вторым критерием могут возникнуть проблемы: покупатель квартиры обычно не имеет доступа к бухгалтерской отчетности застройщика и не может оценить стоимость его активов. На первый взгляд, отдельно взятая квартира не должна превысить 1%, однако надо учитывать, что с дисконтом может продаваться пул квартир, а в активах застройщика не так уж много имущества — строительство ведется на кредитные средства банка (это пассивы застройщика), а деньги на счетах-эскроу принадлежат дольщикам вплоть до момента передачи им готовых квартир», — говорит Ольга Плешанова.
По ее словам, многое будет зависеть от того, единственное либо не единственное жилье приобрел гражданин. Актуальная практика высших судов, а также новеллы законодательства показывают четкую тенденцию: приоритетной защите подлежит единственное жилье гражданина, если оно не является роскошным. Покупку с дисконтом единственного жилья стандартной категории суд вряд ли станет признавать недействительной, тогда как сделки, совершенные с инвестиционными целями, могут быть успешно оспорены, предупреждает юрист.
Комментарии