К началу 2025 года в Ленинградской области продано только 23% от всего строящегося объема жилья — 917 тыс. кв. м из 3,99 млн кв. м. В Санкт-Петербурге доля реализованного жилья оказалась немного выше — 38% (2,1 млн кв. м). Низкие темпы продаж приводят к росту стоимости проектного финансирования для застройщиков, что увеличивает расходы и снижает рентабельность проектов. Последствия могут быть очень серьезными, от штрафов до приостановки строительства, говорят участки рынка.
Миллионы непроданных «квадратов»
По данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, в Ленинградской области к началу 2025 года из всего объема строящегося жилья не продано 77%, из них продажи открыты на 40% площадей (1,59 млн кв. м), остальные 37% (1,48 млн кв. м) девелоперы еще не выводили на рынок. Год назад при меньшем объеме строительства в 3,8 млн кв. м доля проданных квартир на первичном рынке была выше 25% (942 тыс. кв. м).
В Петербурге из объема жилищного строительства в 5,5 млн кв. м к началу 2025 года не было продано 2,1 млн кв. м. Соотношение реализованных и продаваемых площадей одинаковое — по 38%, продажи не открыты на 24% новостроек (1,36 млн кв. м). Год назад объем жилищного строительства был значительно больше: 7,2 млн кв. м, а распроданность была на сопоставимом уровне 37% (2,6 млн кв. м).
В целом по стране уровень распроданности квартир в новостройках составляет 31%, это 35,5 млн из 114,4 млн кв. м.
Спрос ниже, предложение — больше
Директор Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group) Ольга Трошева объясняет большую долю проданных новостроек в городе снижением предложения, и тем, что объекты в черте города традиционно пользуются большим спросом у покупателей. «Это связано, например, с более развитой инфраструктурой и лучшей транспортной доступностью города. Безусловно, в Петербурге более высокая средняя цена за квадратный метр, но есть тут и развивающиеся локации спальных районов, расположенные, например, вблизи КАД, с достаточно привлекательными условиями, городские объекты более широкого спектра по классности, от комфорта и высокого комфорта до элиты», — перечисляет причины эксперт.
По оценкам отдела продукта и аналитики Группы ЦДС, уровень спроса в Ленинградской области примерно в два раза ниже, чем в Санкт-Петербурге. «Он остается на стабильном уровне, без тенденции к росту. При этом объем предложения в области в последние годы заметно вырос. Многие застройщики вывели на рынок большие проекты комплексного освоения территории, логика которых требует запуска новых очередей. Таким образом, объем спроса пока не догоняет объем нового предложения», — комментирует начальник отдела продукта и аналитики Группы ЦДС Наталья Кукушкина.
В Санкт-Петербурге, по ее словам, ситуация обратная. «Спрос здесь также находится на стабильном, но более высоком уровне, а новые объекты выводятся более медленными темпами, чем в Ленобласти. Благодаря этому, разрыв между объемом предложения и спроса в Петербурге постепенно сокращается, в то время как в области он растет», — поясняет Наталья Кукушкина.
Начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов называет снижение объемов спроса и предложения на первичном рынке недвижимости масс-маркета одной из ключевых тенденций 2024 года. «После завершения программы льготной ипотеки мы наблюдали постепенное снижение уровня спроса на квартиры в новостройках, что является следствием инерционности рынка недвижимости, который продолжал функционировать на накопленном ассортименте и с небольшим запозданием реагировал на последние изменения регулятора», — отмечает он.
Риски не уложиться в график
Поскольку все ЖК в Петербурге и Ленобласти строятся за счет проектного финансирования, низкие темпы продаж, и соответственно, недостаточные темпы поступления средств на эскроу-счета могут привести к удорожанию заемных средств. Для застройщиков это особенно чувствительно из-за высокой ключевой ставки (с октября 2024 она держится на уровне 21%), к которой привязаны ставки по проектному финансированию: для новых проектов это размер самой КС и дополнительно 6-7% сверху. Обычно при достаточном наполнении эскроу-счетов ставка снижается до уровня 4% и ниже.
«Низкий уровень продаж, не соответствующий планам в длительном периоде, как правило, негативно сказывается на стоимости проектного финансирования, и, как, следствие, на финансовых показателях реализации проекта в целом», — говорит Ольга Трошева.
«Проблему представляет отступление от графика продаж, согласованного с банком при получении проектного финансирования. Если застройщик согласовал продажу десяти квартир в месяц и придерживается этого темпа, то стоимость финансирования для него останется низкой. При отступлении от согласованного графика продаж стоимость проектного финансирования может вырасти, что увеличит расходы на проект и в крайнем случае может сделать его нерентабельным», — говорит Наталья Кукушкина. По ее словам, сильнее рискуют застройщики, которые изначально слишком оптимистично оценили перспективы проекта и дали банку не слишком реалистичные обещания.
Спад продаж для проектов на финальной стадии строительства менее опасен, поскольку на счетах эскроу, скорее всего, уже накоплен необходимый объем средств для закрытия кредита. «Если же застройщик столкнулся с низкими темпами продаж на начальной стадии строительства, то это может негативно отразиться на его финансовой модели. В связи с этим, в самой сложной ситуации сейчас находятся застройщики, которые заложили высокие темпы продаж, и при этом только вывели свои объекты на рынок», — подчеркивает эксперт.
«Каждый договор о проектном финансировании банка имеет очень жесткие показатели по плану продаж и по наполняемости эскроу-счетов. В связи с этим, низкие темпы продаж могут привести к очень серьезным последствиям: штрафам, увеличению ставок финансирования и даже к приостановке строительства», — добавляет генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.
В ЦДС считают хорошим показателем уровень распроданности в 50-60% к моменту ввода дома в эксплуатацию. «Такой уровень продаж позволяет застройщику погасить свои обязательства перед банком, а средства от продажи оставшихся квартир получать непосредственно на свои счета в виде «живых» денег. Это дает застройщику возможность при необходимости применять более гибкую ценовую политику, не ориентируясь на условия банка», — полагает Наталья Кукушкина.
«Я считаю, что оптимальная модель, в особенности для проектов комплексного освоения территорий, — сколько построено, столько и продано. Например, если сейчас мы возвели объект на 30%, то и продан он должен быть на 30%. К моменту ввода объекта в эксплуатацию, товарных остатков быть не должно, максимум — 2-3% нераспроданного жилья», — уверена Анжелика Альшаева.
Прогнозы на год
В «Главстрое» ожидают, что конкуренция среди девелоперов в 2025 году ощутимо возрастет и деведоперы будут вынуждены менять привычную схему продаж. «Нередко компании выходят с высокой ценой на старте, желая растянуть товарный запас до более высокой стадии готовности и, таким образом, обеспечивает себе умеренные темпы продаж», — говорит Дмитрий Ефремов.
Он указывает, что на определенных интервалах строительства проекта застройщикам выгодно ускорять темпы с учетом требований банка, но в конечном итоге у компании есть плановая прибыль по проекту, которую она ожидает получить с учетом баланса доходов и расходов. «С учетом текущей ключевой ставки, которая находится на заградительном уровне, ситуация может меняться. Иными словами, у застройщиков есть существенный стимул активнее продавать на старте, чтобы наполнять эскроу-счета», — полагает Дмитрий Ефремов.
При этом стимулировать продажи и привлекать новых клиентов будет сложнее. В 2025 году вступил в силу новый ипотечный стандарт, который запретил популярные на первичном рынке схемы, в том числе субсидированную ипотеку от застройщика, при которой снижение процентной ставки приводит к повышению стоимости квартиры; ипотеку с кешбеком, при которой часть средств от покупки жилья в кредит возвращали покупателю; и комиссии от заемщиков за пониженную ставку по ипотеке. От прогнозов, как новый ипотечный стандарт отразится на продажах новостроек и какие новые схемы придут на смену отменным ЦБ, девелоперы воздержались. Рынку потребуется время на адаптацию к новым правилам работы, говорят собеседники РБК Петербург.
Комментарии